Door: Unie van en voor Tweebossers, medeondertekend door Recht op de stad
In maart stelde Tweede Kamerlid Sandra Beckerman (SP) Kamervragen vragen aan minister Ollongren van BZK (Wonen) over de afwijzende reactie van woningcorporatie Vestia op een verzoek van de Unie van en voor Tweebossers om onderzoek te doen naar een wooncoöperatie in de Tweebosbuurt. De Kamervragen zijn op 17 mei door minister Ollongren beantwoord. De Unie van en voor de Tweebossers reageert in onderstaande op de antwoorden.
Wat vooraf ging
Half maart heeft een groep bewoners uit de Tweebosbuurt aangekondigd dat ze een wooncoöperatie willen oprichten. De ‘Unie van en voor de Tweebossers’ heeft daarvoor een officieel verzoek voor een onderzoek ingediend bij Vestia, maar dat werd door Vestia direct afgewezen. Dat is om meerdere redenen opmerkelijk. Zo is tijdens de mediation tussen Vestia en huurders (die door Vestia zelf voortijdig is beëindigd) besproken dat een wooncoöperatie oprichten voor één woonblok ook bespreekbaar was.
In een brief aan de Tweebossers, verzonden door de advocaten van Vestia, stond onder meer dat het oprichten van de wooncoöperatie door bewoners zou worden gebruikt om de herstructurering te frustreren. Verder stelde Vestia zich op het standpunt dat de bewoners geen eenheid vormen zoals in de Woningwet wordt bedoeld, waardoor een wooncoöperatie geen optie zou zijn.
Reactie Cooplink
De afwijzing van Vestia leidde tot verschillende reacties. Cooplink, het kennisnetwerk voor wooncoöperaties, schreef hierop een brief aan de Raad van Bestuur van Vestia, met de boodschap dat een reactie van advocaten misplaatst is. Bovendien mag het recht van huurders om de mogelijkheden voor het oprichten van een wooncoöperatie niet worden ontzegd.
Wat betreft het vereiste van een ‘eenheid’ stelt Cooplink dat nabijheid in de Woningwet niet wordt gedefinieerd, maar dat de ervaring leert dat dezelfde straat of dezelfde buurt wordt bedoeld. “Dat de ondertekenaars niet in één blok wonen zegt niets over de groep als geheel. We kunnen ons niet aan de indruk onttrekken dat de advocaten handig gebruik willen maken van het feit dat ‘nabijheid’ niet is gedefinieerd om zo het recht van de huurders te ontkennen.”
Daarnaast vinden wij dat het standpunt dat geen sprake zou zijn van nabijheid’ een drogreden. Vestia wenst de Tweebosbuurt te herstructureren. Na deze herstructurering is het onmogelijk om de eigen woning te behouden. Een verhuizing naar een woning in een nog nader aan te wijzen woonblok behoort tot de mogelijkheden zoals door Vestia zelf is aangegeven. De nabijheid is hiermee direct ook gegarandeerd. De huidige en toekomstige huurders (inclusief de zogenaamde spijtoptanten) wonen hiermee ook in elkaars nabijheid gelegen woongelegenheden.
Kamervragen aan de minister
De afwijzende houding van Vestia was ook aanleiding tot Kamervragen door Sandra Beckerman (SP) aan minister Ollongren. Deze vragen zijn op 17 mei beantwoord. Cooplink merkte hierover direct op dat er in elk geval een onjuistheid in de antwoorden van de minister staat. De minister zegt: “met de vorming van een coöperatie worden de sociale huurwoningen namelijk onttrokken aan de sociale voorraad en deze woningen zijn daarmee niet meer beschikbaar voor de gehele doelgroep.” Dit is niet juist, legt Cooplink uit, want “wooncoöperaties zorgen juist voor betaalbare huisvesting, sterker nog veelal woonruimte bieden in de sociale huur.”
De minister beantwoordt echter ook andere vragen niet correct. Daarnaast is het bij enkele vragen duidelijk dat de minister informatie heeft opgevraagd bij Vestia en de gemeente Rotterdam en in haar antwoorden hun standpunten herhaalt. Dat is kwalijk, want daarmee zet de minister in haar beantwoording niet de belangen van de huurders op de voorgrond, maar die van Vestia en de gemeente.
We zullen per vraag reageren op de beantwoording van de minister. (Vraag 8 en 9 laten we buiten beschouwing omdat ze niet relevant zijn voor de Tweebosbuurt.)
Vraag 1 Wat is uw reactie op het bericht dat bewoners van de Tweebosbuurt in Rotterdam een wooncoöperatie willen oprichten en daarmee sloop kunnen voorkomen?
Antwoord van de minister: “De Woningwet stelt een aantal eisen aan de oprichting van een wooncoöperatie. Het is aan lokale partijen om te bezien of een initiatief voor het oprichten van een wooncoöperatie wenselijk en haalbaar is.”
Onze reactie:
Het antwoord van de minister suggereert dat zij de Woningwet zodanig probeert te interpreteren dat Vestia aan de voorkant mag en kan beslissen of een wooncoöperatie wenselijk en haalbaar is. Dat is in het geheel niet juist. Huurders hebben volgens de Woningwet recht op een uitgebreid onderzoek naar de haalbaarheid van een wooncoöperatie. Alleen op basis van zo’n uitgebreid onderzoek kan worden bepaald of het wel of niet (financieel) haalbaar is. Pas als het haalbaarheidsonderzoek positief is dan kan en mag Vestia besluiten of het wenselijk is of niet. Indien Vestia het coöperatieplan als onwenselijk verklaart dan dient zij dat met juiste argumentatie te omkleden. Overigens zijn hier geen andere partijen bij betrokken dan Vestia en de huurders. Bij de koopvariant treden de huurders tijdens het haalbaarheidsonderzoek in overleg met de gemeente over de vaststelling van de prijs van de grond hetzij in vol eigendom of middels erfpachtrecht.
Vraag 2+3 Waarom stemt Vestia niet in met het onderzoek naar de oprichting van een wooncoöperatie, terwijl de bewoners in de Tweebosbuurt wettelijk gezien recht hebben op een onderzoek en ook op ondersteuning van de woningcorporatie daarbij? Kunt u in uw toelichting ingaan op het feit dat alleen al sinds het verzoek om een gesprek over het willen oprichten van een coöperatie er zes maanden de tijd gegeven moet worden aan de bewoners?
Antwoord van de minister: “Indien bewoners van tenminste vijf in elkaars nabijheid gelegen huurwoningen de intentie hebben om een wooncoöperatie op te richten, kunnen zij een gesprek aangaan met de corporatie over de mogelijkheden. Ik heb begrepen dat bij het verzoek om een gesprek aan de corporatie al duidelijk was dat de situatie niet voldeed aan de eisen die de wet daar aan stelt om gekwalificeerd te worden als wooncoöperatie. Om te voldoen aan de definitie van een wooncoöperatie zoals bedoeld in de Woningwet dient er sprake te zijn van huurders van ten minste vijf in elkaars nabijheid gelegen woongelegenheden die financieel, administratief, bouwtechnisch, stedenbouwkundig of anderszins een eenheid vormen. Bij de bewoners van de Tweebosbuurt is echter sprake van een initiatief van huurders/bewoners van een achttal woningen die zijn verspreid over een viertal woonblokken gelegen in een vijftal straten. De Autoriteit woningcorporaties heeft op 31 maart jl. aan bewoners gemeld dat hun initiatief, gezien de ligging van de woningen, zich niet kenmerkt als een initiatief in de zin van de wet. Daarnaast, zo meldde de Autoriteit woningcorporaties, is in het initiatief tevens sprake van huurwoningen die niet bewoond worden door leden van het initiatief, terwijl dit eveneens een wettelijk vereiste is. Om deze reden kan het initiatief geen gebruik maken van de mogelijkheden die de Woningwet geeft.”
Onze reactie:
Wederom laat het antwoord van de minister zien dat zij haar oor alleen heeft laten hangen bij Vestia. Zij heeft bij beantwoording van deze vraag niet gevraagd en niet gekeken naar de zienswijze van de bewoners. De minister heeft gelijk als het gaat om de oprichting van een wooncoöperatie dat deze door ten minste vijf in elkaars nabijheid gelegen woongelegenheden die een eenheid vormen. Maar zo ver is het nog niet. Dit verzoek is een verzoek om een haalbaarheidsonderzoek te mogen uitvoeren. Nadat een haalbaarheidsonderzoek uitgevoerd is en gebleken is dat een wooncoöperatie mogelijk is dan dienen ten minste vijf huurders in elkaars nabijheid gelegen woongelegenheden deze wooncoöperatie op te richten voor de eenheid die zij vormen. Dat kan niet vooraf bepaald worden. De genoemde acht personen zijn slechts voornemens om het haalbaarheidsonderzoek te verrichten.
Bovendien heeft Cooplink erop gewezen dat de Woningwet niet duidelijk is over wat precies moet worden verstaan onder een ‘eenheid’. Het is twijfelachtig en niet in het belang van huurders dat de minister op dit punt meegaat met de definiëring van Vestia in plaats van te benadrukken dat dit nader onderzocht moet worden in het haalbaarheidsonderzoek.
De minister verwijst naar de Autoriteit Woningcorporaties. Wij wijzen erop dat de Autoriteit in eerste instantie geen melding van Vestia heeft ontvangen. De Autoriteit is door de Unie van en voor Tweebossers op de hoogte gesteld van haar verzoek met betrekking tot het haalbaarheidsonderzoek naar het oprichten van een wooncoöperatie. De Autoriteit heeft vervolgens haar oor alleen bij Vestia te luister gelegd, maar geen wederhoor toegepast. De Autoriteit is inmiddels wel bereid om de zienswijze van bewoners aan te horen. Bewoners zullen daar gebruik van maken.
Vraag 4 Hoe verhoudt het niet meewerken of zelfs tegenwerken van de oprichting van een wooncoöperatie door een woningcorporatie zich tot uw eigen woorden dat “in de Woningwet geen wettelijke beperkingen staan voor het oprichten van een wooncoöperatie”?
De Minister antwoordt als volgt: “Hoewel de Woningwet geen beperkingen oplegt aan initiatieven die een wooncoöperatie wensen op de richten is de woningcorporatie niet verplicht om de woningen aan het initiatief te verkopen”
Onze reactie:
In de Woningwet staat dat een woningcorporatie inderdaad niet verplicht is om hun woningen te verkopen of in beheer te geven aan een wooncoöperatie. Als de verhuurder dat niet wil, dan is hij nergens toe verplicht. De Woningwet verplicht de woningcorporatie wél om een bewonersgroep een ‘kans te geven’ door zes maanden de tijd te geven, er over in overleg te treden en minimaal € 5.000,- ter beschikking te stellen om een coöperatieplan te maken (bron).
Nogmaals, de bewoners willen de variant van kopen eerst onderzoeken en wellicht is deze variant (financieel) niet haalbaar en zullen zij dus de beheervariant, waarbij het eigendom van de woningen bij Vestia blijft en de bewoners het beheer overnemen, nader moeten onderzoeken. Op voorhand is dat dus niet aan te geven en de minister kan deze vraag dus zo niet beantwoorden.
Vraag 5 Waarom is Vestia gestopt met de bemiddeling in de Tweebosbuurt en lijkt deze corporatie er alles aan te doen om de sloop van de huurhuizen door te drukken ondanks het aanhoudende en breed gedragen verzet uit de buurt? In hoeverre zijn oprechte gesprekken over alternatieve oplossingen zoals de oprichting van een wooncoöperatie dan nog mogelijk?
De minister antwoordt als volgt: “Afgelopen jaar hebben Vestia en een bewonersgroep een bemiddelingstraject afgerond. Het resultaat daarvan is dat Vestia toezegt dat alle vaste bewoners die eind oktober 2020 nog in de Tweebosbuurt wonen, desgewenst in de Tweebosbuurt kunnen blijven wonen c.q. terugkeren. Op basis van een inventarisatie onder deze bewoners heeft Vestia bovendien besloten om 11 woningen te renoveren in plaats van te slopen. De mediation heeft dus wel degelijk tot een alternatieve oplossing geleid. Ruim 90% van de bewoners is inmiddels verhuisd naar een andere woning waarvan het overgrote deel in de directe omgeving een plek heeft gevonden.”
Onze reactie:
Ook deze beantwoording is doorspekt met talking points van Vestia. Er is veel op en aan te merken. We beperken ons tot de belangrijkste:
- Vestia heeft eenzijdig het bemiddelingstraject stopgezet. Dit tot grote verrassing van de huurders en de bemiddelaars.
- Vestia heeft eenzijdig een onvolledige inventarisatie erdoorheen gedrukt.
- Vestia schendt de afspraak dat bewoners en Vestia samen naar de gemeente zouden stappen om een planaanpassing voor te stellen. Vestia is nu achter de rug van bewoners om naar de wethouder gestapt en zij hebben samen bekokstoofd dat behoud van 11 woningen een alternatief is, terwijl tijdens de mediation gebleken was dat één woonblok bespreekbaar was en een wooncoöperatie hiervoor oprichten ook bespreekbaar was. De wooncoöperatie komt dus niet uit de lucht vallen maar was het resultaat van de mediation.
- Vestia en de wethouder hebben nooit willen luisteren naar de redenen waarom huurders ‘vrijwillig’ naar een andere woning verhuisd zijn. Zulks is door de kantonrechter ook terecht opgemerkt. Vestia heeft weliswaar excuses aangeboden voor de manier waarop zij met haar huurders omgegaan is, maar heeft daar weinig lering uit getrokken.
Vraag 6 Is het gezien het feit dat Vestia wordt opgesplitst en zal ophouden te bestaan niet logisch om bewoners juist nu de mogelijkheid te geven een wooncoöperatie op te richten? Zo nee, waarom niet? Zo ja, is er een mogelijkheid dat een andere corporatie het coöperatieplan van de Unie van en voor de Tweebossers begeleidt? Kunt u uw antwoord toelichten?
Antwoord van de minister: “Er is geen inhoudelijke relatie tussen de voorgenomen opsplitsing van Vestia en het mogelijk oprichten van wooncoöperaties. Het opsplitsen van Vestia maakt onderdeel uit van de structurele oplossing voor Vestia, met als doel om te komen tot drie gezonde, zij het sobere corporaties. Het voorstel om een wooncoöperatie op te richten moet op zijn eigen merites beoordeeld worden. Zoals gezegd is het aan lokale partijen om de wenselijkheid en haalbaarheid te beoordelen.”
Onze reactie:
De minister stapt hier wel erg makkelijk over het feit heen dat Vestia noodlijdend is en dat dit in potentie de huisvesting, woonzekerheid en positie van huurders in gevaar brengt. We mogen ervan uitgaan dat er gezocht wordt naar oplossingen, zoals opsplitsing van Vestia, die de belangen van huurders optimaal beschermen. Maar juist deze situatie zou een opening moeten bieden aan huurders om een rol te nemen in de toekomst van hun huisvesting. Het overnemen van woningen door huurders in de vorm van een wooncoöperatie kan onderdeel van de oplossing zijn.
Vraag 7 Hoe verhoudt het niet meewerken of zelfs tegenwerken van de oprichting van een wooncoöperatie zich tot de paragraaf uit het nog geldende regeerakkoord van kabinet Rutte III, dat de mogelijkheden voor wooncoöperaties juist wil vergroten?
Op dit antwoord van de minister heeft Cooplink al gereageerd: het is niet correct dat met de oprichting van een wooncoöperatie de woningen aan de sociale sector worden onttrokken.
Tot slot
Het tegenwerken van Vestia tegen dit initiatief van de Tweebossers laat direct zien wat één van de grote struikelblokken van dit prachtig onderdeel van de Woningwet, de wooncoöperatie, is. De wooncoöperatie kent vele maatschappelijk voordelen die oplossingen bieden voor vele maatschappelijke vraagstukken zoals beschikbaarheid, betaalbaarheid, het klimaat en zorg voor elkaar. De wooncoöperatie dient een betere verankering in de wetgeving te krijgen en moet serieus gezien worden als een alternatief tussen huur en koop. Iets wat in andere landen zoals Duitsland, Oostenrijk en Zwitserland gemeengoed is.
Bovendien zetten we nog de volgende kanttekening bij de antwoorden van de minister. De antwoorden zijn duidelijk in het voordeel van woningcorporatie Vestia geschreven. Vestia is bestempeld als saneringscorporatie. Deze typering kan vergeleken worden met een bedrijf dat in surseance van betaling verkeerd en daarom dient zij beschermd worden. Het financieel gezond worden is de belangrijkste opdracht die zij van deze en de vorige minister meegekregen heeft. De antwoorden van de minister zijn derhalve daarop gebaseerd. Niets mag het financieel gezond worden van Vestia in de weg staan. Deze opdracht heeft onder andere tot maximaal toegestane huurverhogingen, minimale onderhoud en afslanking van de bedrijfsorganisatie geleid. Niet iets waar Vestia zelf voor gekozen heeft, maar dus door de minister is opgelegd en aan de Autoriteit Woningcorporaties (AW) en het Waarborgfonds voor Sociale woningbouw (WSW) (lees: gemandateerd saneerder) is gedelegeerd. Vestia speelt een grote onzekere factor in de zekerheidspositie van het waarborgfonds. De schuldpositie van Vestia drukt extreem zwaar op de garantiestelling die dit fonds voor zijn rekening neemt. En daarmee loopt de volkshuisvesting voor heel Nederland gevaar. Dit gevaar wil de minister ontwijken en de rekening hiervoor heeft zij met name bij de huurders van Vestia gelegd.
Herman Meijer was van 1994 tot 2002 wethouder in Rotterdam, van onder andere stadsvernieuwing en volkshuisvesting, monumentenbeleid en migrantenbeleid, sociale vernieuwing, en dak- en thuislozen beleid. Nienke Terpsma, mede-initiatiefnemer van Recht op de stad, sprak op 19 mei voor haar radioprogramma op Worm Open City met Meijer over de vraag wat we kunnen leren van de bewonersprotesten van 50 jaar geleden, in aanloop naar de stadsvernieuwing van de jaren ’70.
