Woonbeleid en grondbeleid zijn met elkaar verweven. Elk gesprek over wonen, van kopen en sociale huur tot alternatieve woonvormen, loopt vast als het niet ook is verankerd in grondbeleid. Hoe bepalen grondwaardes wat er gebeurt in de stad? En als we een ander woonbeleid willen, wat moet er dan veranderen aan ons grondbeleid? Tijdens de eerste doordenkavond van Recht op de stad en AIR zoeken we een antwoord op deze vragen.
Beluister de hele avond terug in de podcastaflevering van Fucking Good Art.
Edwin Buitelaar en Gerben Kamphorst leggen uit wat grondbeleid is en hoe en op precies welk moment je wél kans maakt om het grondbeleid niet alleen op commerciële opbrengsten en de hoogste prijs in te richten. Keimpe de Jong maakt ons strijdvaardig met strijdlustige liederen en Arie Lengkeek praat de avond aan elkaar. Was je er niet bij? Of wil je het nog eens nalezen? Lees dan dit verslag, dat we beginnen met een lied.
Mini-college grondbeleid, misverstanden ontkracht
Beeld: Joke Schot
De eerst spreker, Edwin Buitelaar, is senior onderzoeker bij het Planbureau van de Leefomgeving en professor Land and Real Estate bij de Universiteit Utrecht. Hij legt uit hoe grondbeleid werkt. De belangrijkste uitspraak daarbij is: de huizenprijzen zijn niet hoog omdat de grond duur is. Nee: de grond is duur omdat de huizenprijzen hoog zijn. Vervolgens ontkracht hij voor ons drie misverstanden:
- Voor betaalbaar wonen is het noodzakelijk dat de gemeente de grond bezit. De gemeente hoeft grond niet in bezit te hebben, om toch af te dwingen dat er betaalbare woningbouw gerealiseerd wordt. Sterker nog, als de gemeente grond in eigen bezit heeft, heeft een gemeente belang om de opkomsten van de eigen grond zo hoog mogelijk te maken.
- Hoge grondprijzen zorgen voor hoge huizenprijzen. De prijs van een huis is geen optelsom van de kosten die gemaakt worden om een huis te bouwen. Het is precies andersom. De waarde van de grond is het geld dat overblijft nadat de kosten van de bouw van een woning van de prijs zijn afgetrokken. En dan begint de strijd: van wie is dat geld?
- Het is normaal dat grond in private handen is. Het is niet per se normaal dat grond privébezit is. Sinds Napoleon wordt dat normaal gevonden, maar de grond is er zonder dat wij daar iets aan doen. We kunnen verbeteringen aanbrengen, zoals riolering, en die zijn wel van ons. Maar de grond hoeft niet in privébezit te zijn. In tegendeel, privaat bezit van grond heeft perverse effecten.
Video: presentatie Edwin
De eerste strijdliederen
Een goed verhaal wordt nog beter als het gezongen wordt! Muzikant en componist Keimpe de Jong schreef daarom speciaal voor deze doordenkavond een aantal strijdliederen over de wooncrisis. De ingrediënten voor een goed strijdlied zijn, zo legt hij uit, een leus, een lied en een plek waar je je lied wilt zingen. Beluister de strijdliederen.
Beeld: Joke Schot
Zo krijg je jouw initiatief van de grond
Nu we weten hoe grondbeleid werkt en hoe we van ons kunnen laten horen, legt Gerben Kamphorst uit wanneer we dat het beste kunnen doen. Gerben helpt gemeenten, particulieren en maatschappelijke organisaties bij het ontwikkelen van bijvoorbeeld wooncoöperaties en inwonersinitiatieven in gebiedsontwikkeling of energietransitie. Hij kent het verhaal dus vanuit alle hoeken van de tafel.
Beeld: Joke Schot
‘Wie probeert hier een idee van de grond te krijgen? En waar hebben jullie buikpijn van?’, vraagt hij de zaal. De handen gaan omhoog.
‘Hoe kun je ontkomen aan de marktprijs als je een sociaal initiatief wilt oprichten op restkavels in de stad?’, vraagt een architect. ‘Hoe kan de grondprijs van mijn huis in paar jaar tijd 7,5 keer zo hoog zijn worden?’, vraagt een bewoner. ‘Hoe krijg je een ander antwoord dan “Zo werkt het nou eenmaal” als je met beleidsmakers aan tafel zit?’, vraagt een gefrustreerde bezoeker. En, ‘Hoe ben ik gelijkwaardige partner van bureaucratische organisatie?’. Gerben heeft tips:
- Vertel een goed verhaal aan de juiste mensen. Als je een idee hebt, zorg dat je een serieus verhaal hebt. Ken je begrippen en begrijp hoe planexploitatie en grondbeleid werken. Maar het grondbedrijf kan niets met jouw maatschappelijke boodschap als het geen beleid is. Zorg daarom dat je snel met politici en bestuurders om tafel zit die van maatschappelijke meerwaarde een beleidsmatige opdracht kunnen maken.
- Zoek of zorg voor grond waaraan beperkingen zijn opgelegd. Marktwaarde is niet de enige waarde. De politiek kan beperkingen opleggen die de marktwaarde van een stuk grond kunnen opstuwen of drukken. Gerben noemt als voorbeeld de grondprijs voor beleggershuur in Amsterdam voor middenhuur. Als die over 25 jaar verkocht mag worden, dan kan de grond 5500 euro per meter kosten. Als dat stuk grond nooit verkocht mag worden en de huurverhoging beperkt is tot de inflatiecorrectie, kan de prijs dalen tot 500 euro per meter. Dat zijn voorwaarden voor ‘eeuwigdurende middenhuur’ waar beleggers voor terugschrikken. Maar deze voorwaarden passen juist bij de uitgangspunten van een wooncoöperatie als maatschappelijk initiatief. Wederom, daarvoor moet je bij je bestuurders zijn.
- Wees er op tijd bij. Wees erbij als het bestemmingsplan wordt vastgesteld of gewijzigd. Dat is het moment waarop er bestuurlijk wordt vastgesteld welke functies er in een gebied komen. Dáár kun je invloed op uitoefenen. Anders ben je te laat.
‘Jij kan een zaadje zijn’
Dit alles is niet makkelijk en er hangt een hoop vanaf wie er in jouw gemeenteraad zit. Het probleem is: de gemeenteraad begrijpt grondbeleid vaak niet goed. Het is complex en de uitvoerende ambtenaren hebben alle kennis. Maar een wethouder van een grote gemeente, stelt Gerben, die weet echt wel hoe het zit. Dit beaamt ook onze speciale gast, Peter van Haasteren. Peter heeft jaren bij het Ontwikkelingsbedrijf Rotterdam gewerkt. Grondbeleid is politiek en dat moet in dienst staan van de gewenste ontwikkeling in de stad. Niet andersom, want streven naar maximale opbrengsten beperkt de mogelijkheden van wat er in de stad ontwikkeld kan worden, legt hij uit.
Gelukkig blijkt Gerben ook een motivational speaker: ‘Jij bent de hoop van je omgeving,’ rond hij zijn bijdrage af. ‘Jij kan een zaadje zijn. Neem mensen mee, ga met een ambtenaar op pad, ga met mensen praten. Als je begint, weet je niet waar het eindigt.’
Video: presentatie Gerben
Iedereen een kubieke meter
Om het enthousiasme en daadkracht van de bezoekers tot een hoogtepunt te stuwen eindigt Keimpe met een laatste strijdlied waarbij we op een grote trommel mogen slaan.
Beeld: Joke Schot
Uiteindelijk heeft het niet lang geduurd
Voor Wielewaal en voor de Tweebosbuurt
Ondanks protesten ging de beuk erin
De slopershamer kreeg gewoon zijn zin
En moesten de bewoners uit hun eigen straat
Om plaats te maken voor gentrificaat
De stad glipt langzaam door je vingers heen
De stad is blijkbaar niet voor iedereen
Niet gek dat jij je buurvrouw daaglijks mist
Die woont in Krimpen of in Spijkenis
En in de nieuwbouw strijken and’re mensen neer
Je wijkgevoel is er allang niet meer
Ja, dat is merkwaardig
of meer nog, boosaardig
En heel onrechtvaardig!
Zo worden we strijdvaardig…
Verdelen kan beter!
Iedereen z’n kubieke meter (4x)
Kijk en zing mee op de melodie van ¡El pueblo unido jamás será
Leesvoer
Nog niet uitgedacht? Dit is de doordenk lees-, kijk- en luisterlijst #1:
- ‘Maximaal, gelijk, voldoende, vrij: vier perspectieven op de rechtvaardige stad’ (essay, Edwin Buitelaar). Helpt om te snappen hoe verschillende politiek-filosofische denkrichtingen tot heel andere opvattingen voor stedelijk beleid kunnen komen.
- De werking van de grondmarkt en de rol van de overheid (PDF) (kort paper, Edwin Buitelaar). Over de grondmarkt en de rol van de overheid. Dan heb je de basis voor het denken over grond in een notendop bij elkaar.
- ‘Want to tackle inequality? Then first change our land ownership laws‘ (artikel, George Monbiot). Over waarom grondbezit de wortel is van toenemende ongelijkheid en wat een progressieve agenda die bij grond begint kan loskrijgen.
- ‘Het bizarste idee dat de mens ooit bedacht: dat je een stukje grond kunt bezitten‘ (artikel en podcast, George Monbiot)
Over de doordenkavonden
In aanloop naar de verkiezingen 2022 programmeert Recht op de stad in samenwerking met AIR zeven publieke avonden waarop we een woonkwestie publiek doordenken. Lees meer over het programma in de aankondiging Wijzer over wonen: doordenkavonden in aanloop naar verkiezingen.
Het college van B&W houdt zich niet aan afspraken, regels en uitspraken met betrekking tot transparantie over voornemens tot sloop of renovatie van woningen waarbij bewoners moeten verhuizen. Dit maakt het moeilijk voor de gemeenteraad om het woonbeleid te controleren en bewoners weten niet waar ze aan toe zijn. Recht op de stad vraagt de gemeenteraad om de wethouder hierop aan te spreken en volledige openbaarheid te eisen. Wij vragen ons ook af waarom de woningcorporaties tegen het belang van hun huurders in handelen.
Op 27 oktober werd in de gemeenteraadscommissie Bouwen en Wonen de Voortgangsrapportage Woonvisie editie 2020 besproken. Recht op de stad en veertien bewoners uit verschillende buurten spraken tijdens de commissie in en uitten hun zorgen over het huidige woonbeleid.
