Tien Rotterdamse partijen ondertekenden op maandag 14 maart, tijdens onze laatste Doordenkavond in het Gemaal op Zuid, de Coöperatieve Condities voor Rotterdam: 50PLUS, BIJ1, DENK, CU, D66, GL, PvdA, PvdD, Socialisten 010 en SP. Zij hebben hiermee de belofte gedaan om zich de komende jaren in te zetten om wooncoöperaties nu echt van de grond te krijgen!

NB: enkele handtekeningen ontbreken omdat niet alle partijen maandag aanwezig konden zijn om te ondertekenen

Bewoners van de Burgemeester Roosstraat 25 tot 35 willen hun woningen van de gemeente kopen en een wooncoöperatie oprichten. De gemeente stelde de vraagprijs vast op 1,5 miljoen euro. Deze week schreven de bewoners, verenigd in Bewonersvereniging De Roos, onderstaande brandbrief. De gemeenteraad sprak erover in het actualiteitendebat van 17 februari. Rijnmond maakte een reportage. Update 23 februari: Projectontwikkelaar krijgt panden Roosstraat voor 1 euro, de buren moeten 1,5 miljoen betalen.

Maandag 21 februari gaat Doordenkavond #6 over coöperaties en andere vormen van ontwikkeling, eigendom en beheer (Leeszaal west, gratis, 20:00-22:00 uur).

—

L.S.,

Rotterdam heeft ingezet op het stimuleren van coöperatieve woonvormen. Naar aanleiding van een oproep daartoe door de gemeenteraad, heeft dit zelfs tot een Actieplan coöperatieve woonvormen geleid, met als doel initiatieven op weg te helpen en tot een aantal pilots te komen. Alhoewel de Gemeente mooie sier maakt met dit Actieprogramma, is de werkelijkheid voor de deelnemende groepen minder rooskleurig – of zelfs desastreus.

Wij, De Roos, zijn de 17 buren in het blokje “De Roos” in de Burgemeester Roosstraat. We zijn ook één van de deelnemers in zo’n pilot van het Actieprogramma.

Bewonersvereniging De Roos bewoont en beheert de woningen aan de Burgemeester Roosstraat 25-35 al zo’n 20 jaar. In 2000 hebben wij een opstalovereenkomst met de Gemeente gesloten voor een periode van 10 jaar. Deze is na 2010 telkens stilzwijgend verlengd.

In 2020 hebben wij contact gezocht met de Gemeente: de panden hebben inmiddels ingrijpend onderhoud nodig (funderingen, achtergevel) en zijn in de huidige toestand niet meer toekomstbestendig. Wij hebben de Gemeente in november 2020 verzocht om ofwel de opstalovereenkomst te verlengen, of de panden aan te kunnen kopen. De gemeente heeft daarop aangegeven het gesprek over een eventuele verlenging niet aan te gaan, maar dat over eventuele verkoop wel te spreken valt.

In 2021 is duidelijk geworden dat deze eventuele aankoop binnen de kaders van het Actieprogramma werd geplaatst – waarmee wij één van de pilots zijn geworden. Tegelijkertijd heeft de Gemeente gemeend de opstalovereenkomst éénzijdig te moeten opzeggen, waarvan wij op 27 juli 2021 per gerechtsdeurwaarder van op de hoogte zijn gebracht. In de opzegging is geen enkele motivatie meegegeven – maar de opstallen moeten per 27 juli van dit jaar leeg worden opgeleverd. Hiermee zijn de bewoners en leden van vereniging De Roos door de Gemeente in een bijzonder precaire situatie gemanoeuvreerd. De pilot moet slagen. In oktober 2021 ontvangt de vereniging een voorreservering onder voorwaarden: een vaste koopsom van anderhalf miljoen, renovatieplicht, en middenhuur. Uitgelegd wordt dat de tijdspaden, koopprijs én voorwaarden niet onderhandelbaar zijn. Van de vereniging wordt een sluitende business-case verwacht op basis van gestelde voorwaarden.

Na maanden van werk door de vereniging, maar ook van externe adviseurs, moeten we echter concluderen dat dit traject vanaf het begin onhaalbaar is geweest. Door de combinatie van de vraagprijs en de hoge bouwkosten moet door de vereniging circa 6 miljoen euro worden geïnvesteerd. De daaruit resulterende huren vallen ver boven de maximaal toegestane middenhuur. Er is op basis van de eisen van de Gemeente eenvoudigweg geen sluitende businesscase te maken – iets wat de gemeente zelf óók had kunnen uitrekenen.

Als pikant detail is de voorreservering op het laatste moment – vlak voor het indienen van onze business-case – door de Gemeente ingetrokken, op basis van haar interpretatie van het zg. ‘Didam’-arrest.

Het treurige resultaat is dat we als vereniging maandenlang aan het lijntje zijn gehouden. En daar sta je dan, als vereniging. We hebben hier honderden uren werk hier ingestoken. Maar daar sta je ook als bewoners: opstalovereenkomst opgezegd, warme interesse van de Gemeente over onze vorderingen voor de lege oplevering deze zomer – maar nooit een redelijke kans gekregen om de panden te verwerven.

In de inleiding tot het Actieprogramma stelt de wethouder: “Wij proberen initiatiefnemers zo goed mogelijk te ondersteunen om hun ideeën uit te werken tot haalbare en realistische plannen. Er zijn nog veel dingen die we moeten leren, maar die uitdaging gaan we samen met de initiatiefnemers aan.” De brochure laat prachtige plaatjes van spelende kinderen, jonge gezinnen en warm zittende senioren zien. In de werkelijkheid van de stad worden die kinderen, gezinnen en senioren straks hun huis uitgezet. Buur Sarah op 35 staat op het punt te bevallen. Oma Lenie op 29 kan het nog nauwelijks bevatten dat ze na een heel leven in deze straat straks haar “wooncarrière” elders mag zoeken. Haar toenemende vergeetachtigheid maakt de paniek er niet minder om.

In deze pijnlijke, teleurstellende ervaringen staan we niet alleen. Een korte rondgang langs andere initiatieven tot wooncoöperatie laten zien dat er nogal willekeurig lijkt te worden omgegaan met ondersteuning van pilotgroepen, dat niemand zich écht serieus genomen voelt, en – nog wel het belangrijkst – er nog niets van de grond is gekomen.

Dus vragen wij u: stad, is dit hoe je met je participerende burgers om wilt gaan? Raadsleden: is dit waartoe het Actieplan moet leiden? En wethouder: is inderdaad dit hoe u de uitdaging met de initiatiefnemers aan wilde gaan?

Rotterdam, 15 februari 2022

Website Bewonersvereniging De Roos

Foto: Joke Schot (lancering Recht op de stad 7 maart 2021)

Lees de brandbrief op de website van Woonopstand

Foto: Simon Kentgens (Woonopstand, 17 oktober, Rotterdam)

Op 16 en 18 november was er gelegenheid voor burgers om bij de gemeenteraad in te spreken over de Rotterdamse omgevingsvisie. Het college van B en W heeft afgelopen juli een voorstel gedaan voor de omgevingsvisie, ‘De Veranderstad, werken aan een wereldstad voor iedereen’.

Mustapha Eaisaouiyen van Recht op de stad sprak in over de voorgestelde omgevingsvisie, voor het deel dat gaat over wonen. De voorgestelde omgevingsvisie houdt de uitgangspunten van de huidige Woonvisie 2030 in stand en biedt dus geen antwoord op de groeiende wooncrisis. Het beleidsdoel ‘wijken in balans’, wat betekent dat een groot deel van de goedkope woningen verdwijnen en worden vervangen door duurdere woningen, vooral op Zuid, wordt ook in de omgevingsvisie benoemd.

Zorgen over ‘moderniseringslocaties’

Recht op de stad maakt zich zorgen over het voorstel in de omgevingsvisie om alle ‘focuswijken’ aan te wijzen als ‘moderniseringslocaties’ (op pagina 105). In de eerste conceptversie ging het alleen om de ‘focuswijken’ op Zuid, in de huidige conceptversie zijn daar de ‘focuswijken’ in West aan toegevoegd. In een eerdere conceptversie van de omgevingsvisie (p. 153) staat het aanwijzen nodig zou zijn voor de “grondige aanpak” van 35.000 woningen die onder het NPRZ vallen. “Grondige aanpak” wil zeggen “sloop nieuwbouw, kluswoningen of samenvoegen.”

In de toelichting van wethouder Kurvers (p. 7, pdf hier) wordt duidelijk dat het aanwijzen van wijken als ‘moderniseringslocatie’ nodig is om onteigening en de Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg) te kunnen toepassen. De Wvg betekent dat huiseigenaren hun woning alleen nog mogen verkopen aan de gemeente. Hierdoor heeft de gemeente meer mogelijkheden voor het duurder maken van woningen, bijvoorbeeld door slooprenovatie of samenvoegen.

Onteigening en de Wvg worden door de gemeente nu ook al toegepast en we hebben in het recente verleden gezien tot welke ellendige gevolgen onteigening en de Wvg leiden, bijvoorbeeld in de Veldstraat en in de Fazantstraat. Ook in Oud-Carnisse heeft de Wvg geleid tot woede onder bewoners. Het is teleurstellend en onbegrijpelijk dat het college, na het verzet en verdriet dat door deze besluiten is veroorzaakt, niet bereid is een andere weg in te slaan.

Zeggenschap

In zijn inspreekbijdrage zegt Mustapha hierover:

“Het kan dus niet zo zijn dat de gemeente of het NPRZ bepaalde wijken of buurten tot moderniseringsgebied benoemt en vervolgens dat als vrijbrief gebruikt om over de Rotterdammers heen te beslissen. Inmiddels heeft de brancheorganisatie van woningcorporaties Aedes een artikel daarover uitgebracht met de titel ‘Stop met etiketten plakken’. Een citaat:

We weten hoe we wijken anders moeten inrichten

Nee, dat weten we helemaal niet. En dat moeten we ook niet wíllen weten, want dan stellen we geen vragen meer. Wij moeten steeds opnieuw aan mensen in de wijken en buurten vragen wat zij nodig hebben om goed te kunnen wonen en leven. Vanuit oprechte belangstelling. Onze aannames sluiten lang niet altijd aan bij het eigen leven van bewoners (einde citaat).

Kortom: Nothing about us, without us.”

De Wet voorkeursrecht gemeenten en onteigening zijn per definitie geen middelen die uitgaan van participatie, laat staan van zeggenschap van burgers. Met de inzet van de Wvg en onteigening wordt over de hoofden van bewoners heen besloten wat er met hun woonomgeving gebeurt.

Onze visie op wonen

Onze visie op wonen en op stedelijke ontwikkeling hebben wij uiteengezet in ons betere plan voor wonen, waarin het recht op huisvesting centraal staat. Wij pleiten voor ‘wijken voor iedereen’, het creëren van woonruimte op basis van de woonbehoefte van huidige en toekomstige bewoners en het ontwikkelen van wijken met respect voor de sociale en cultuurhistorische waarde van wijken.

Wij pleiten ook voor volwaardige zeggenschap voor bewoners. Dit wordt momenteel door wethouder Kurvers met de woningcorporaties uitgewerkt. Niet voor niets hebben wij erop aangedrongen dat er ook zeggenschap moet zijn voor eigenaar-bewoners en particuliere huurders die worden geconfronteerd met herstructurering van hun wijk. Lees hier de hele inspreektekst van Mustapha.

—

Achtergrond

Wat is een omgevingsvisie? Volgens de Rijksoverheid is dat “één integraal verhaal over de fysieke leefomgeving. Denk aan cultureel erfgoed, water, wonen, milieu, landschap, gezondheid, bodemkwaliteit, mobiliteit, economie en vestigingskwaliteit.” De omgevingsvisie moet tot stand komen op basis van participatie. Alle gemeenten zijn vanwege de nieuwe Omgevingswet, die in werking treedt op 1 juli 2022, verplicht om een omgevingsvisie op te stellen. De Rotterdamse omgevingsvisie ‘De Veranderstad’ zal de in 2007 vastgestelde Stadsvisie voor 2030 (pdf hier) vervangen. De concept-omgevingsvisie kun je hier lezen (pdf).

Het college van B&W houdt zich niet aan afspraken, regels en uitspraken met betrekking tot transparantie over voornemens tot sloop of renovatie van woningen waarbij bewoners moeten verhuizen. Dit maakt het moeilijk voor de gemeenteraad om het woonbeleid te controleren en bewoners weten niet waar ze aan toe zijn. Recht op de stad vraagt de gemeenteraad om de wethouder hierop aan te spreken en volledige openbaarheid te eisen. Wij vragen ons ook af waarom de woningcorporaties tegen het belang van hun huurders in handelen.

Tijdens het inspreken bij de BWB-commissie Bouwen en Wonen op 27 oktober over de Voortgangsrapportage Woonvisie editie 2020 kwam dit in verschillende bijdragen ter sprake. Bewoner Klaas Vis van het Patrimonium’s Hof (Bloemhof) wees de commissieleden erop dat nergens terug te vinden is in welk kader (bijv. NPRZ, Woonvisie) de plannen voor slooprenovatie van de woningen in Patrimonium’s Hof zijn gemaakt.

“Het houden aan afspraken, regels en uitspraken is niet het sterkste punt van dit college en de controle van de raad hierop laat veel te wensen over,” merkte Klaas Vis in zijn inspreekbijdrage op. In de twee overzichten van sloop- en renovatieplannen die de wethouder op verzoek de gemeenteraad maakt, d.d. 1 februari 2019 en 6 oktober 2021, schrijft de wethouder dat het overzicht niet volledig is omdat er over een deel van de woningen “nog communicatie met de bewoners zal plaatsvinden.” Deze woningen zijn echter wél al bekend bij de wethouder.

Dit is echter in strijd met de Wet overleg huurders verhuurders. De Huurcommissie maakt in een uitspraak van 6 maart 2019 (Wohv 072) duidelijk dat “het feit dat de verhuurder het voornemen om de woningen te slopen aan de gemeente heeft voorgelegd, zonder de bewoners voorafgaand over dit voornemen te raadplegen strijdig is met de geest van de Wet overleg huurders verhuurders.” Gelijksoortige uitspraken zijn ook terug te vinden in uitspraken van de rechtbanken in Maastricht en ’s Hertogenbosch. Lees de inspreektekst van Klaas Vis hier.

Namens Recht op de stad wees Gwen van Eijk de BWB-commissie op de geheime afspraken die de gemeente maakte met Woonstad, Havensteder, Vestia en Woonbron over de vermindering van het aantal sociale huurwoningen in 19 wijken. Dagblad010 onthulde in de afgelopen weken de geheime bijlage van de Bestuurlijke overeenkomst Wijken in Balans (te vinden als bijlage bij de inspreektekst).

Deze geheimzinnigheid over plannen is een serieuze ondermijning van elke poging om zeggenschap te regelen. Hoe kunnen bewoners meepraten en meebeslissen over plannen voor hun buurt als er geheime afspraken worden gemaakt?

In de BWB-commissie van 27 oktober is de wethouder hierop aangesproken. Maar in plaats van te erkennen dat er geen geheime afspraken zouden moeten zijn, gaat wethouder Kurvers nu onderzoeken hoe het document heeft kunnen lekken. Ook wil Kurvers weten of de corporaties willen blijven doen alsof de bijlagen geheim zijn, wat zou betekenen dat de vragen van PvdD-burgerraadslid Jaap Rozema over de geheime afspraken niet zullen worden beantwoord.

Op 27 oktober werd in de gemeenteraadscommissie Bouwen en Wonen de Voortgangsrapportage Woonvisie editie 2020 besproken. Recht op de stad en veertien bewoners uit verschillende buurten spraken tijdens de commissie in en uitten hun zorgen over het huidige woonbeleid.

Namens Recht op de stad verzochten Gwen van Eijk en Elizabeth Poot de commissie en de wethouder om de Woonvisie te herzien, te stoppen met lopende herstructureringsprojecten en het verder verkleinen van de sociale woningvoorraad, en volwaardige zeggenschap voor bewoners te regelen.

De Woonvisie kijkt dus niet naar wat er nodig is om de huidige en toekomstige Rotterdammers te huisvesten, maar zet beleid in om een ideaalplaatje van de Rotterdamse bevolking na te streven. Dit beleid brengt doelbewust betaalbare huisvesting voor mensen met een laag inkomen in gevaar.

Het recht op huisvesting betekent dat de overheid in haar woonbeleid juist extra aandacht moet hebben voor de huisvesting van kwetsbare groepen, waaronder mensen die dakloos zijn of dreigen dakloos te worden, mensen met een laag inkomen die zijn aangewezen op de sociale sector, mensen met een beperking en ouderen. Woonbeleid dat tot doel heeft om het aantal betaalbare woningen te verminderen, zoals de Woonvisie beoogt, staat daar juist lijnrecht tegenover.

Uit de Voortgangsrapportage over 2020 blijkt dat het aantal woningen in de sociale sector veel sneller afneemt dan verwacht en dat het doel – namelijk: 60% sociale woningen in 2030 – nu al is bereikt. De prijsontwikkelingen in de particuliere huursector zijn daarin nog niet eens meegenomen, terwijl alle signalen wijzen op enorme huurprijsstijgingen en het beleid daar maar beperkt iets aan kan doen.

Daarmee is het streefgetal uit de Woonvisie voor 2030 nu al volledig gehaald. Het grootste deel van de daling komt door de particuliere sector, koop en huur. Daarmee wordt weer eens bewezen hoe weinig grip de gemeente op deze woningvoorraad heeft.

Misschien biedt dit meer kansen voor de zogenaamde middeninkomens. In elk geval wordt het voor de lagere inkomens en starters steeds moeilijker om een huis in Rotterdam te vinden en dat is wel de groep waar onze stedelijke samenleving  op draait, zoals in de supermarkt, het openbaar vervoer, pakjesbezorgers etc. etc.

Nu verder gaan met het verkleinen van de goedkope woningvoorraad brengt de beschikbaarheid van betaalbare woningen voor lage inkomensgroepen verder in gevaar. Dit alleen zou reden genoeg moeten zijn om de Woonvisie nu te herzien en de geplande vermindering van de sociale voorraad op te schorten.

Wij spraken ook onze zorgen uit over de geheime afspraken die de gemeente maakt met de grote woningcorporaties over de vermindering van de sociale voorraad in 19 wijken, zoals in de afgelopen weken werd onthuld door Dagblad010.

Deze geheimzinnigheid over plannen is een serieuze ondermijning van elke poging om zeggenschap te regelen. Hoe kunnen bewoners meepraten en meebeslissen over plannen voor hun buurt als er geheime afspraken worden gemaakt?

Ook veertien bewoners uit de Tweebosbuurt, Wielewaal, Patrimonium’s hof, Pompenburg, Oostervantkwartier, HKT-blok en de Fazantstraat vertelden hun verhaal aan de BWB-commissie. Alle inspreekteksten zijn op de website van de gemeenteraad na te lezen (zie onder 2.05 alle stukken die betrekking hebben op de Voortgangsrapportage Woonvisie).

Wethouder Kurvers is niet voornemens de Woonvisie te weigeren, ook al gaf hij toe dat jaren geleden niet voorzien was dat de Rotterdamse woningmarkt zich zo zou ontwikkelen. We hopen dat onze bijdragen reden zijn voor een verdere inhoudelijke discussie in de komende gemeenteraadsvergadering over de Woonvisie en dat raadsleden tot de conclusie komen dat de Woonvisie voor 2030 tussentijds moet worden herzien.